Чотири порівняно чесні способи відбирання квартир: попереджений — значить озброєний

В судових справах, пов’язаних із житлом, є особлива група: коли мова йде про державних квартирах, як правило, викрадених невстановленими особами, які продаються на вторинному ринку нічого не підозрюють громадянам.

Так ось, у справах цього роду судові баталії розгортаються в основному навколо кількох юридичних термінів: добросовісні набувачі, вираз волі на відчуження майна, державні інтереси, і строк позовної давності.

Всі слова самі по собі начебто зрозумілі, проте коли звичайні людські слова стають термінами, навколо них утворюється смислове болото. Справа в тому, що в законах нечітко і здебільшого незрозуміло розкривається юридичний зміст цих термінів. В постановах Конституційного суду йдеться, що будь-яка норма права повинна бути сформульована чітко і недвозначно. Але біда в тому, що терміни, про які ми говоримо, існують з незапам’ятних часів, а вичерпної визначеності в них як не було, так немає і донині.

Четыре сравнительно честных способа отъема квартир: предупрежден - значит вооружен

Почнемо з терміну «добросовісний набувач». Так в законі називається чоловік, який не знав і не міг знати, що продавець насправді не мав права продавати майно. «Не знав» означає: людина не мав достовірної інформації, інакше він би не придбав за власні величезні гроші сумнівну квартиру.

А ось що таке «не міг знати»? За якими ознаками суд в змозі встановити, міг чи не міг людина знати щось таке, що повинно було насторожити? Ось тут і починається драговина.

Як правило, визнаючи людину недобросовісним набувачем, суд використовує такі формулювання: покупець не виявив необхідної обачності, пильності, дбайливості, у нього повинні були виникнути розумні сумніви в тому, що квартира належить людині, яка її продає.

У російських законах відсутні визначення таких термінів, як уважність, турботливість, обачність і розумні сумніви. Тому можливі абсолютно будь-які тлумачення, що і відбувається на практиці.

У жовтні 2016 року я опублікувала в «МК» статтю «Кирилова проти Росії». У 2010 році Наталія Вікторівна Кирилова купила однокімнатну квартиру, яка офіційно пустувала з 1997 року. У 2013 році цю квартиру передали у власність Москви, а саму Кирилову визнали недобросовісним набувачем, так як «при купівлі квартири вона не проявила належної ступеня обачності й обережності». У чому це полягало, в рішенні не сказано ні слова. Коли скаргу Кирилової розглядав Європейський суд з прав людини, він прийшов до висновку, що відсутність обачності з її боку доведено не було.

29 квітня 2010 року Верховний суд Росії і Вищий арбітражний суд Росії, тобто головні судові інстанції країни, дали судам роз’яснення про те, кого вважати добросовісним набувачем: «Набувач визнається добросовісним, якщо доведе, що при вчиненні правочину він не знав і не повинен був знати про неправомірність відчуження продавцем майна, зокрема, прийняв всі розумні заходи для з’ясування правочинів продавця на відчуження майна».

Таким чином, виходило, що продавець повинен переконати суд у тому, що він все перевірив і чесно купив квартиру у того, хто її продавав.

А як можна переконати суд? Покупець каже: я отримав виписку з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН), в якій було написано, що власником квартири є саме той чоловік, у якого я її купив.

Ах, які хитрі покупці, як у вас все просто! У тому ж квітні 2010 року обидві вищі судові інстанції країни дали таке роз’яснення: запис у реєстрі про право власності власника житла, що продається не є безперечним доказом сумлінності останнього набувача.

Називається: приїхали. А що тоді є доказом? На цей рахунок ніяких вказівок не надходило, і тому кожен суддя мав імпровізувати.

І ця судова імпровізація тривала до 2014 року, коли був затверджений «Огляд судової практики у справах, пов’язаних з витребуванням житлових приміщень від добросовісних набувачів, за позовами державних органів та органів місцевого самоврядування». Були сформульовані шість критеріїв сумлінного придбання майна: внесення грошей за придбання, отримання відомостей з ЕГРН, ознайомлення покупця з усіма документами на нерухомість, огляд квартири до її придбання, інформація про те, яким чином квартира дісталася продавця, і — увага! — «встановлення інших фактів, зумовлених конкретними обставинами справи».

Прочитали? А тепер спробуйте все це виконати. Особливо хочеться побажати успіху при «встановлення інших фактів». Усвідомте, нарешті: в нашій країні імпровізація — мати торгівлі нерухомістю. Чим більше ви встановите якихось інших фактів — наприклад, що продавець віддає перевагу шпалери в горошок і ходить у валянках, — тим більше у вас шансів називатися добросовісним набувачем. Але це теоретично. А чим насправді буде керуватися суд — це таємниця нарадчої кімнати.

У 2015 році Верховний суд Росії зглянувся над добросовісними набувачами житла і опублікував наступне роз’яснення: відтепер покупець квартири не повинен доводити, що він добросовісний набувач. Тобто останній набувач квартири за визначенням є добросовісним до тих пір, поки не буде доведено інше. А інше повинен довести той, хто в цьому сумнівається.

Начебто яке чудове роз’яснення! Але воно мало що змінила в долі добросовісних набувачів. «Інші факти» нікуди не поділися. І суд може оцінювати їх як завгодно.

У нарисі «Продається сім’я. Дорого» я розповіла історію сім’ї Быстровых, яким суд поставив у провину те, що вони не звернули уваги на різночитання в документі про виділення квартири людині, що видавав себе за військовослужбовця. За рішенням Балашихинского суду квартира сім’ї з двома дітьми підлягає вилученню.

Четыре сравнительно честных способа отъема квартир: предупрежден - значит вооружен

* * *

Але, припустимо, суд визнав вас добросовісним набувачем. Багато хто думає, що тепер-то виграти суд — це пара дрібниць і квартиру у них не заберуть.

Не тут-то було. Наступне питання, яке слід розглянути суду: з волі держави або без згоди квартиру спочатку вилучили з державної власності?

Тут з волевиявленням людини не відразу розберешся, а як з’ясувати, чого хотіло держава? Це ж не людина, а поняття, тобто термін. І як запитати термін, чого він хотів, а чого не хотів? Вихід один: ставити запитання представнику держави (читай, терміна). Так от, біда полягає в тому, що держава у нас одна, а представників держави греблю гати. Чиновники, прокурори, судді, нотаріуси — ось хто-то з цих представників влади і повинен виражати волю держави, але тільки хто саме? І як в цій ситуації відокремити волю держави від волі, наприклад, чиновника, тобто звичайної людини з усіма притаманними йому пристрастями?

У 2014 році Верховний суд роз’яснив, що волю на відчуження державних квартир може виражати тільки уповноважений власником, тобто державою, орган (наприклад, у Москві таким органом вважається Департамент міського майна).

А як він цю волю має виражати?

ВС роз’яснив: якщо представник департаменту підписав договір про передачу державної квартири приватній особі, вважається, що воля власника на відчуження квартири була виражена. Причому навіть у тому випадку, якщо згодом цей договір буде визнаний судом незаконним. Якщо ви не розумієте, про що йде мова, не сумуйте — зрозуміти це неможливо. Це просто факт, з яким треба змиритися. Вважайте це обставиною непереборної сили, на кшталт цунамі.

Причому нам це цунамі піднесли як благодать. Сьогодні, якщо людина визнаний добросовісним набувачем, а з державної власності квартира вибула на підставі незаконного договору, укладеного чиновником, — вважай, тобі пощастило квартиру у тебе не заберуть. А хто ж буде відповідати за шкоду, заподіяну державі? Вибачте, а ви коли-небудь чули, щоб чиновника притягли за це до відповідальності?

Але ще три роки тому і цієї благодаті не було. У той час чиновник підписав незаконний договір, а відповідав за це добросовісний набувач. Саме це сталося з родиною Однодворцевых. Вони купили квартиру у жінки, яка незаконно її приватизувала. У продавця квартири все в порядку, а у Однодворцевых квартиру відібрали (нарис «Невинні і бездомні», опублікований 29 вересня 2016 року).

Ми, звичайно, ніколи не дізнаємося, скільки добросовісних набувачів розплатилося за злочини чиновників…

* * *

Але це роз’яснення ВС не має відношення до ситуацій, коли державні квартири передаються у власність приватним особам на підставі судових рішень чи документів, оформлених нотаріусом (як правило, мова йде про свідоцтві про право на спадщину). Наприклад, суд виносить рішення про приватизацію квартири. Рішення суду вступає в силу, людина реєструє право власності, і квартира потрапляє на вторинний ринок нерухомості. Хтось купує її. А через деякий час рішення суду можуть скасувати, наприклад, з-за процесуальних порушень.

Буває, що представники Департаменту міського майна не ходять до суду. Рішення їм не направляють, і через якийсь час вони можуть поновити строк на подачу скарги в вищестоящий суд, який може скасувати рішення суду першої інстанції. І в цьому випадку шансів у добросовісних набувачів практично немає. За помилки суду вони розплатяться своєю квартирою. Це відбувається регулярно, і порятунку від цього немає.

У справі Кирилової так і сталося. Представник департаменту на останнє засідання в суд не з’явився. Суд виніс незаконне рішення про передачу квартири лженаследнице Низамутдиновой, квартира була продана, а в цей час представники департаменту відновили строк на подачу скарги, і вищестоящий суд скасував рішення районного суду.

А у справі родини Соколиних (мій нарис «Страшний суд», опублікований у червні 2016 року) рішення суду про передачу квартири лжевоеннослужащему було скасовано за нововиявленими обставинами. Квартиру у Соколиних відібрали, і нині вони чекають рішення ЄСПЛ.

Тепер про нотаріусів.

Часто-густо в шахрайських схемах з державними квартирами зустрічаються свідоцтва про право на спадщину, видані нотаріусами. Шахраї реєструють право власності, продають квартиру, а незабаром з’ясовується, що свідоцтво про право на спадщину було видано незаконно. І сумлінного набувача спіткає та ж доля, що і в ситуації з незаконними судовими рішеннями: квартиру заберуть.

Безкоштовний порада: якщо при вивченні юридичної історії квартири, яку ви збираєтеся купити, хоч десь промайне судове рішення або свідоцтво про право на спадщину, тримайтеся від цієї квартири подалі. Не слухайте ні адвокатів, ні ріелторів, ні друзів: якщо квартиру у вас заберуть, відповідати за це будете тільки ви.

І вся трагедія полягає в тому, що вчора вираженням волі на передачу квартири вважалося одне, сьогодні — друге, а що буде завтра, ніхто не знає.

Четыре сравнительно честных способа отъема квартир: предупрежден - значит вооружен

* * *

Коли представники держави йдуть до суду, щоб відібрати квартиру у добросовісного набувача, вони кажуть, що захищають державні інтереси.

Біда полягає в тому, що ніхто не може пояснити, в чому ж конкретно полягає цей державний інтерес. Наприклад, в одному судовому рішенні я прочитала таку гарну фразу: державний інтерес полягає в збереженні та використанні майна, що належить державі і суспільству. Зазвичай рідко хто опускається до пояснень, в чому полягає державний інтерес, а тут, можна сказати, пощастило: пояснили. Правда, зрозуміти з цього пояснення нічого не можна, і мені довелося розбиратися самій.

За законом квартири можуть використовуватися виключно для проживання людей. Звідси випливає, що державний інтерес полягає в тому, щоб відібрати куплену за свої гроші квартиру у одних людей і безкоштовно передати її іншим людям.

Хіба у нормальної держави може бути такий інтерес?

Ні, звичайно.

Розумним поясненням такого збоченого уявлення про інтереси держави може бути саме очевидне: хтось свої інтереси видає за інтереси держави. Дивіться, яка весела карусель: хтось «позичив» у держави квартиру, продав, отримав за це гроші, а потім поклав на місце, і квартира чин по чину дісталася в кращому випадку черговику, а в гіршому — карусель може піти знову. Хто-небудь запитає: а чому людина, яка купила квартиру, гірше черговика? Та нічим. У нас і з черговиками біда, і з сумлінними покупцями. Просто хтось повинен бути крайнім, ось він і знайшовся — нічого особистого, тільки державний інтерес.

* * *

Існує поширена помилка: більшість людей, не перевантажених юридичними знаннями, чомусь вважають, що якщо з моменту покупки квартири минуло три роки, то відібрати її вже неможливо.

Як діти, чесне слово.

Три роки — загальний строк позовної давності, встановлений для захисту права за позовом. Але цей термін застосовується лише у тому разі, коли відповідач про це просить. Суди за власною ініціативою застосувати це положення закону не можуть. Наприклад, вам пред’явили позов про вилучення квартири, купленої чотири роки тому. В суді першої інстанції ви повинні зробити заяву про те, що позивачем пропущено строк позовної давності. І якщо термін дійсно пропущений, за законом суд повинен відмовити в позові. Але якщо строк пропущений, а ви про це не заявили, суд питання про позовної давності розглядати не буде взагалі.

Здавалося б, чого простіше.

Але не поспішайте радіти.

За законом строк позовної давності обчислюється з того моменту, коли позивач дізнався або повинен був дізнатися про порушення своїх прав. Наприклад, якщо правоохоронні органи письмово повідомляють в той же Департамент міського майна, що у міста вкрали квартиру, строк позовної давності вважають від того дня, коли цей документ вступив в департамент.

Але таке трапляється рідко. За законом суд оцінює докази, в тому числі доводи сторін і зміст документів, за внутрішнім переконанням. А суддя така ж людина, як і всі ми. І внутрішні переконання у нього можуть бути різні, він може не виспатися, розсердитися на домочадців, та мало що… І от уже на його думку, документ складений косо — і все.

31 травня 2016 року в «МК» був опублікований судовий нарис «Іменем короля». І в ньому, зокрема, згадувалося лист, в якому голова ЖБК повідомив міська влада про звільнилася квартирі. Саме на день отримання цього листа містом і посилався добросовісний набувач квартири Ігор Логінов як на дату обчислення строку позовної давності. Всі суди відхилили цей аргумент, і лише Верховний суд, і то не одразу, погодився з доводами Логінова. Ось що таке внутрішнє переконання судді. Сім’ї Логиновых невимовно пощастило. У Верховний суд приходять тонни скарг, і впоратися з цим потоком неможливо, тому шанси на перегляд справи є далеко не у всіх.

Четыре сравнительно честных способа отъема квартир: предупрежден - значит вооружен

Питання, пов’язане з обчисленням строку позовної давності, — це тема для докторської дисертації. Я не збираюся ставати лікарем, я просто намагаюся зрозуміти, як не залишитися без квартири.

Про термін позовної давності я писала, зокрема, в статті «Батьківщина-мати: обійняти або відняти?», опублікованій 21 вересня 2016 року. Там йшлося про 30 квартирах, вкрадених групою громадян. Серед цих квартир була і квартира, яку в 2008 році придбав Олександр Дубовець. У вересні 1994 року помер власник квартири, який не мав спадкоємців. Квартира повинна була перейти у власність держави. У червні 2007 року банда квартирних шахраїв, незаконно отримавши у нотаріуса свідоцтво про право на спадщину, продала квартиру. Потім її перепродали ще два рази. Останнім набувачем і виявився Дубовець. У його справі, як у посібнику по вилученню квартир, і строк позовної давності порахували неправильно, і нотаріус оформив незаконне свідоцтво про право на спадщину, і є «інші факти»… Рішенням Нікулінського суду від 26 травня 2015 року квартиру у нього вилучили. Захищаючи свої права, Олександр Миколайович Дубовець дійшов до Конституційного суду. 2 червня 2017 року в Петербурзі відбудеться слухання по справі.

Дубовець просить КС визнати норму Цивільного кодексу, що дозволяє відбирати квартири у добросовісних набувачів за позовами представників держави, що не відповідає Конституції Росії. Наскільки мені відомо, добросовісні набувачі багато разів зверталися в КС, але взяли до розгляду тільки скаргу Олександра Дубовца. Мабуть, крапля камінь точить, ситуація досягла апогею, і ось відбулося.

З хвилюванням чекаємо рішення КС.

Четыре сравнительно честных способа отъема квартир: предупрежден - значит вооружен

* * *

Юристи розділилися в думках: одні вважають, що треба змінювати закони, а інші — що їх треба знати і правильно застосовувати.

Я відповіді на цю загадку так і не знайшла.

У травні 2016 року, коли я почала друкувати нариси про те, як держава відбирає у людей квартири, я збиралася через кілька місяців підбити підсумки і звернутися до глави держави з проханням втрутитися у цю плутанину. Потім я вирішила почати з Державної думи. Зрештою я зрозуміла, що звернення у вищі інстанції здебільшого розчиняються у величезному потоці листів. А для мене важливо, якщо вже немає можливості допомогти, як мінімум пояснити людям, що відбувається.

Хотіла написати: «і якщо хоч одна людина, прочитавши ці нотатки, зуміє уникнути біди, я буду вважати, що досягла мети». Але це не так. Кожна історія з квартирним шахрайством — катастрофа для сім’ї, і в такій ситуації допомогу одній людині — це прекрасно, але недостатньо. Кільком героям моїх нарисів публікації допомогли, і їм повернули квартири. Але тих, кого викинули на вулицю, виявилося більше.

І щоб число жертв не збільшувалася з такою катастрофічною швидкістю, прошу вас, зверніть увагу на спостереження, які я сформулювала як могла: попереджений — означає, озброєний.

Related posts

Leave a Comment